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Das eigene Haus Verkaufen und dabei den bestmöglichen Preis erzielen

Wie man beim Hausverkauf alles richtig macht
Das eigene Haus Verkaufen und dabei den bestmöglichen Preis erzielen

Den richtigen Zeitpunkt fĂĽr den Verkauf finden

Verkaufen oder nicht?

Wenn der Verkauf des eigenen Hauses oder Wohnung grundsätzlich in Frage kommen, stellt sich für die meisten Menschen die erste Frage: Wann verkaufen? Dabei gibt es zwei Typen von Verkäufern, die Menschen, die ihr Haus verkaufen müssen, und die die ihr Haus verkaufen wollen. Menschen, die ihre Immobilie verkaufen müssen, die wegen Gesundheitskosten, Krediten oder anderen nicht verschiebbaren Ausgaben schnell an das Geld kommen müssen. Diese Gruppe hat den Luxus den Markeintritt zu timen nicht und müssen deshalb häufig größere Preiseinbußen in Kauf nehmen.

Für die andere Gruppe, die die ihr Haus verkaufen wollen, gilt die Freiheit den richtigen Moment selbst Auswählen zu können. Denn Abwarten lohnt sich, die beste Zeit im Jahr eine Immobilie einzustellen sind Frühjahr und Sommer. Das lässt sich ganz einfach erklären, in der Hellen Jahreszeit wirkt gerade ein Haus mit vielen Fenstern schöner für die Potenziellen Käufer. Beim Verkauf darf niemals vergessen werden, dass der Hauskauf wie jede andere Entscheidung auch niemals nur objektiv ist. Der erste Eindruck beim Besichtigungstermin ist nachweislich besonders wichtig für die Kaufentscheidung und die Wahrnehmung eines fairen Preises: Ein sauberes helles und gut beleuchtetes Haus ist hier immer im Vorteil. Wenn ein Garten zur Immobilie gehört, kann dieser in der warmen Jahreszeit besonders schön hergerichtet werden, was den Gesamteindruck der Käufer nochmals verbessert.

Genauso wichtig wie das richtige Timing innerhalb eines Jahres, ist es zu entscheiden ob der Hausverkauf überhaupt im aktuellen Jahr stattfinden soll, oder auch weiter in die Zukunft verschoben werden kann. Gerade in der aktuellen Situation lohnt es sich häufig, die Immobilie zu Vermieten und so durch laufenden Mieteinnahmen und den Steigenden Immobilienpreisen zu profitieren. Deutschland weit steigen die Immobilienpreise für Häuser gerade um rund 3,78% pro Jahr, in vielen Großstädten sogar um einiges mehr. Eine simple Rechnung zeigt den Vorteil vom Vermieten und verzögerten Verkauf:

Immobilienwert 200.000 €
Mieteinnahmen (netto) 12 x 500 €
= 6.000 € p.a.
3 %
Steigende Marktpreise 7.560 € 3,78 %
Jährliche Gesamtrendite 13.560 € 6,78 %

NatĂĽrlich bedeutet dass aber auch, dass man sich dem Risiko stellt im Falle von sinkenden Preisen bei einer Finanz- oder Wirtschaftskrise einen geringeren Kaufpreis erzielt. Wenn es dann also doch zum Verkauf kommen soll mĂĽssen weitere Fragen beantwortet werden um den Optimalen Ablauf und Preis zu garantieren.


Selbst verkaufen oder Makler beauftragen?

Wer sich fĂĽr den Verkauf entschieden hat steht vor der ersten Frage: Das Haus selbst verkaufen oder doch lieber einen Makler beauftragen?
Wer sich für den privaten Hausverkauf oder Verkauf einer Wohnung entscheidet muss alle Aufgaben selbst erledigen und deshalb mit einem erheblichen Zeitaufwand rechnen und muss auch bereit sein sein eigenes Geld zu investieren. Der Prozess des Hausverkaufs dauert im Normalfall mindestens drei Monate, bis zu fünft oder sechs Monaten ist aber auch keine Seltenheit. In dieser Zeit werden sich immer wieder Interessenten zu Besichtigungsterminen melden, die Interessenten müssen im ersten Schritt auf ihre Seriosität vorsortiert werden. Ein Makler kann hier Erfahrungsbedingt schnell erkennen, welcher Interessent wirklich an der Immobilie interessiert ist und wer bloß „Besichtigungstourismus“ betreibt. Ansonsten verschwendet man Nachmittage und Wochenenden mit Besichtigungsterminen, die zu nichts führen.

Zu einem guten Expose gehören professionelle Fotos von dem Haus, einen sauberen Grundriss und gute Texte. Alles drei können von Verkäufern mit den richtigen Begabungen selbst erledigt werden. Fotos von schlecht beleuchteten und unaufgeräumten Räumen, die auf die schnelle mit der Handykamera gemacht wurden können den ersten Eindruck ruinieren. Wenn der erste Eindruck nach dem Klick auf das Exposé nicht positiv ist, kommt es in den seltensten Fällen zu einer Besichtigung. Deshalb sollten die Fotos am besten von Fachpersonen mit profesioneller Kamera und richtiger Beleuchtung mithilfe von Studiolampen gemacht werden. Das sind Kosten die ein guter Makler selbst trägt, die beim Privatverkauf selbst getragen werden müssen. Die Kosten richten sich nach der Größe der Immobillie und der Region, gehen aber bei etwa 300 € los. Beim Privatverkauf muss auch der Grundriss entweder selbst erstellt werden, oder von Profis beauftragt werden. Grundrisse können mit spezieller Software selbst erstellt werden, was gerade für Anfänger ein schwieriges und Zeitaufwändiges unterfangen ist. Der Weg zum Experten kostet hier wieder 100 € bis 200 €. Wieder gilt, dass ein guter Makler diese Arbeit auf eigene Kosten erledigt. Die dritte Investition, die vom Makler übernommen wird, aber beim privaten Hausverkauf selbst übernommen werden muss ist der Energieausweis der zwingend notwendig ist. Der Preis richtet sich wieder nach der eigenen Region und beginnt bei rund 150 €. Das Expose auf die großen Immobilienportale stellen kostet nochmal 350 € bis 400 € pro Quartal, Makler stellen Ihre Immobilie parallel auf mehren Portalen ein um die Reichweite zu maximieren.

Das heiĂźt, wer den Hausverkauf selbst erledigen will, muss bereit sein, alle Kosten der Vorbereitung selbst zu tragen und dann sehr viel Zeit mitbringen, um Besichtigungen ĂĽber mehrere Monate zu organisieren und durchzufĂĽhren.

Makler beauftragen

  • Hohe erfahrungsbedingte Kompetenz
  • Ăśbernimmt Kosten, um das ExposĂ© zu erstellen
  • Professionelle Fotos, Texte, Grundriss und GesamtexposĂ©
  • In der Regel schnellerer Ablauf

Haus selbst verkaufen

  • MaklergebĂĽhren können auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden
  • Selbst Kontrolle ĂĽber den Ablauf und die Darstellung der Immobilie
  • Wenn Fachwissen vorhanden ist und Freude an Verhandlungen da ist

Im Fazit lässt sich Sagen: Ein guter Makler kann seinen Preis Wert sein. Sehr gute Makler erreichen Verkaufspreise die auch abzüglich ihrer Gebühr noch über dem liegen was die meisten Privatanbieter erreichen würden. Doch muss man dazu den richtigen Makler finden, unprofessionelle Makler die Ihre Immobilie verramschen stellen die schlechteste Alternative dar.


Den richtigen Preis finden

Egal ob der Hausverkauf mit einem Makler stattfinden soll, oder selbst erledigt werden soll: der wichtigste Faktor ist immer der richtige Preis.

Den richtigen Preis finden

Wir das Haus zu einem zu hohen Preis angeboten, werden potenzielle Interessenten abgeschreckt. Es hat sich immer wieder gezeigt, Exposés die zu einem zu hohen Preis eingestellt werden bekommen signifikant weniger Anfragen von Interessenten, stehen deutlich Länger online und erreichen am Ende meist einen niedrigeren Preis als ein angemessener Preis gebracht hätte. Auf der anderen Seite möchte Niemand seine Immobillie beim Hausverkauf verramschen und Geld auf der Straße liegen lassen.

Der idealer Preis zu dem eine Wohnimmobilie eingestellt wird, sollte minimal über dem eigenen Wunschpreis liegen um Verhandlungsspielraum zu lassen. Wollen sie einen finalen Kaufpreis von 400.000 € erzielen sollte die Immobilie demnach für 420.000 € eingestellt werden, was einen Spielraum von rund 5% lässt. Wenn die Immobilie dann letztendlich für 400.000 € verkauft wird, haben beide Parteien das Gefühl einen Erfolg erzielt zu haben und erscheinen zufrieden zum Notartermin.


  1. Lage
  2. Art und Größe
  3. Baujahr und Zustand
  4. Parkmöglichkeiten
  5. Energieffizienz
  6. Sonstige Details (Garten, Anzahl der Badezimmer etc.)

Das wichtigste ist immer die Lage, der Spruch „Location location location!“ trifft es genau auf den Kopf: Zwei völlig identische Häuser, das eine naher einer attraktiven Großstadt, das andere in einem schlechter Entwickelten ländlichen Gebiet werden vollkommen unterschiedliche Preise erzielen. Der zweitwichtigste Faktor ist die Art und die Größe der Immobillie, es ist intuitiv, dass eine Villa mit 400 m² Wohnfläche einen höheren Preis erzielt als ein 95 m² Bungalow. Der Baujahr steht immer im Verhältnis mit dem Zustand: Ein Altbau im gerade renovierten Zustand ist häufig Attraktiver als eine 20 Jahre alte Immobilie die seitdem nur Instand gehalten wurde.

Gerade in Städten sind die Parkmöglichkeiten immer wichtiger: Ist ein Parkplatz, eine Tiefgarage o.ä. enthalten oder muss der potenzielle Käufer jeden Tag aufs Neue Hausblock für Hausblock nach einer Parkmöglichkeit absuchen? Einzelne Garagen werden in Stadtzentren inzwischen für 25.000 bis 50.000 € verkauft, daran zeigt sich wie rar Parkmöglichkeiten inzwischen geworden sind. Ein Parkplatz sollte im Exposé immer prominent beworben werden, da er häufig die Entscheidung in die eine oder andere Richtung entscheidet. Die Energieeffizienz ist gerade in den letzten Jahren immer wichtiger geworden, immer weiter steigende Energiekosten machen sich bei gut gedämmten Häusern über die Jahre deutlich spürbar. Die tausende Euro die hier über die nächsten Jahre gespart werden können zum Teil auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.

Alle weiteren Faktoren, die ein Haus zu dem machen was es ist sind zwar wichtig, aber lassen den Kaufpreis schwerer beeinflussen. Quadratmeter der Immobilie kann jeder sofort im Kopf vergleichen und stellen eine objektive Metrik dar, aber wie lässt sich ein besonders schöner Garten Einpreisen? Solche subjektiven Metriken gut zu verkaufen ist immer Verhandlungssache: Ob man den Interessenten überzeugen kann, dass der schöne Garten einen 20.000 € höheren Preis gegenüber Vergleichbaren Objekten gerechtfertigt? Gute Makler können hier wieder durch Kompetenz und Erfahrung hilfreich sein, besonders hohe Preise zu erzielen.

Es gibt verschiedene Methoden einen Preis zu bestimmen:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an dem Preis vergleichbarer Immobilien. Die oben genannten Faktoren werden genutzt um Ă„hnliche Immobilien zu finden und so durch Addition und Subtraktion von Boni und Mali einen fairen Marktpreis zu ermitteln.
Vorteile: Gerade in den aktuellen Zeiten sind Preise losgelöste von Objektiven Metriken wie den tatsächlichen Baukosten und inzwischen sogar immer mehr getrennt von Mietpreisen. Das Vergleichswertverahren stellt daher die größte Nähe zur realen Welt dar. Das aktuelle Marktniveau, also auch „Überbewerteten“ Boomzeiten spiegelt sich 1:1 im vorgeschlagenen Preis wieder.
Nachteile: Nicht Nutzbar in Regionen in denen keine oder nur sehr wenige Vergleichsobjekte existieren. Das sind in der Regel Strukturschwache Regionen in denen Preise sehr niedrig sind, aber auch das genau Gegenteil: in den teuersten Viertel in Deutschland wie dem Frankfurter Bankenviertel werden kaum offene Exposés angeboten und machen so das Vergleichswertverfahren schwer. Auch Besonderheiten an der Immobilie, die den Vergleich sehr schwer machen können nur schwer berücksichtigt werden.

ImmoCheck berechnet die Immobilienpreise mithilfe des Vergleichswertverfahren aus Basis von ĂĽber 300.000 Immobilien in Deutschland.

Jetzt Bewertung DurchfĂĽhren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Ist deshalb die Bevorzugte Methode für Investoren, die sich mit dem Kaufpreis nur nach dem zu erwarteten Ertrag richten, um eine stabile Rendite zu garantieren. Der inhärente Zustand der Immobilie und die Vergleichspreise aus der Region spielen bei der Berechnung keine Rolle.
Faktoren die beim Ertragswertverfahren den Preis bestimmen:

  • Liegenschaftszins: Wird von Gutachtern fĂĽr die Region bestimmt.
  • Bodenwert: Richtet sich nach der Größe des GrundstĂĽcks und dem Bodenrichtwert der Region.
  • Einnahmen: Die zu erwarteten Mieteinnahmen der nächsten Jahre.
  • Laufende Kosten: Hausgeld bei Wohnungen, Verwaltung der Immobilie und Instandhaltung.
  • Vervielfältiger: Ein Multiplikator, der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins von Experten berechnet wird.
  • Bauliche Umstände: Absehbare Reparaturen und Renovierungskosten.

Das Sachwertverfahren ist dahingegen fĂĽr Investoren ungeeignet und fĂĽr Menschen interessant, die das Haus oder die Wohnung selbst nutzen wollen. Das Sachwertverfahren richtet sich nach dem Wiederbeschaffungswert der Immobilie in Form eines fiktiven Neubaus.
Das Sachwertverfahren ist das simpelste der Bewertungsverfahren und richtet sich nur nach drei Faktoren:

  • Bodenwert: Wird von Gutachtern bestimmt.
  • Gebäudewert: Der fiktive Preis, das Gebäude heute neu zu bauen.
  • Marktanpassungsfaktor: Ein Multiplikator der sich nach der Region ermittelt.

Das Verfahren sollte von erfahrenen Gutachtern durchgeführt werden, die Bodenwert und Gebäudewert korrekt berechnen können.
Das Sachwertverfahren ist gerade dann beliebt, wenn man einen fairen Kaufpreis für das Eigenheim sucht. Ist aber in seiner Natur weitestgehend losgelöst von der Realität am Markt. Es gibt einen Marktanpassungsfaktor, der eine grob geschätzte Pauschale darstellt für die Region darstellt.


Welche Kosten und Steuern kommen auf einen zu?

Wenn der geplante Angebotspreis fĂĽr den Hausverkauf fest steht kann man sich auf die Kosten und Steuern vorbereiten.

Kosten für den Verkäufer:

  • Gutachter: Optional, wer selbst ein Bewertungsverfahren mit einem Experten durchfĂĽhren will.
  • Energieausweis: Ist beim Verkauf zwingen notwendig, werden von manchen Maklern ĂĽbernommen. Ansonsten kostet der Verbrauchsorientierte Ausweis rund 100 €, der Bedarfsorientierte Energieausweis mindestens 400 €.
  • ExposĂ© Vorbereitung: Fotos, Grundriss, Texte können alle von Fachpersonen in Auftragsarbeit erstellt werden und richten sich nach Größe und Qualität. Hier sollte als Gesamtkostenblock mit etwa 500 € gerechnet werden, wenn man die Aufgaben nicht selbst erledigen will. Makler ĂĽbernommen diese Kosten in der Regel und haben Zugang zu Professionellen Fotografen und Textern.
  • Das ExposĂ© selbst: Je nach Anzahl und Dauer kommen Kosten fĂĽr das Einstellen des ExposĂ©s zusammen. Pro Quartal und Portal sollte man hier mit 300 € bis 400 € rechnen. Auch diese Kosten werden von guten Maklern ĂĽbernommen.
  • Renovierungsarbeiten oder Verschöngerungen: Es kann sich durchaus Lohnen, die Hausinnenwände vor dem Verkauf nochmal zu Streichen oder andere Arbeiten durchzufĂĽhren um den Gesamtzustand zu erhöhen. Die Investition kann sich um ein Vielfaches im höheren Preis wiederspiegeln. Hier muss jeder selbst entscheiden ob sich die Zusatzkosten rentieren.
  • Löschung der Grundschuld: Sollte die Grundschuld noch nicht gelöscht sein, kommen beim Notartermin nochmal etwa 0,2% der Grundschuld zusammen.
  • Nur wenn sich die Immobilie weniger als 10 Jahre in Ihrem Eigentum befunden hat und nicht selbst genutzt wurde fällt die Spekulationssteuer an.

Kosten für den Käufer:

  • Die Maklerprovision von etwa meist 5,95 % des Kaufpreises wird in der Regel komplett vom Käufer ĂĽbernommen.
  • Grundbuch: Das Grundbuch muss auf den Käufer ungetragen werden, was etwa 0,5 % des Kaufpreises ausmacht.
  • Die Notarkosten werden auch vom Käufer ĂĽbernommen und machen nochmal etwa 1 % des Kaufpreises aus.
  • Die Grunderwerbssteuer liegt bei 3,5 % bis 6,5 %.

Auf den Käufer kommen also noch mal zusätzlich rund 10 % des Kaufpreises als Nebenkosten dazu. Die Kosten für den Verkäufer sind dagegen Abhängig von den Entscheidungen des Verkäufers, im einfachsten Fallen beim Hausverkauf keinerlei Kosten für den Verkäufer an. Wenn auf den Makler verzichtet wird, und Renovierungsarbeiten gemacht werden können schnell mehrere Tausend Euro zusammen kommen.


Welche Daten werden benötigt?

Wenn man sich für einen Kaufpreis für den Hausverkauf entschieden hat, beginnt im nächsten Schritt die Vorbereitung des tatsächlichen Verkaufs. Dazu müssen Daten benötigt werden, die zum Teil unabhängig davon sind, ob der Verkauf via Makler oder selbst durchgeführt werden soll.

Damit es mit dem Verkauf klappt

Checkliste fĂĽr den Hausverkauf:

  • Eckdaten fĂĽr die Immobilie raussuchen: Wohnfläche, GrundstĂĽckfläche, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Zustand.
  • Den originalen Grundriss und Baupläne raussuchen: Auf deren Basis fĂĽr der vereinfachte und stilisierte Grundriss fĂĽr das ExposĂ© erstellt.
  • Lageplan und Flurplan des GrundstĂĽcks raussuchen: Dazu gehört auch die Blattnummer der eigenen Immobilie.
  • Energieausweis: Der Energieausweis ist inzwischen notwendig und sollte Rechtzeitig in Auftrag gegeben werden.
  • Versicherungsunterlagen: Die Versicherungen die auf das Haus abgeschlossen wurden.
  • Nebenkosten: Alle Nebenkosten der vergangenen Jahre sind fĂĽr die Interessenten ein relevantes Entscheidungskriterium.
  • Auflistung der Renovierungs- und Sanierungsarbeiten der letzten Jahre. Hier kann man auch gerne die letzten 20 Jahre zusammenfassen. Je mehr Infos, desto besser.

Wenn ein Makler ausgewählt wird, muss zusätzlich der Maklervertrag begutachtet werden, in dem man auf Details achten sollte. Ein ordentlicher Maklervertrag enthält Infos zur Immobilie, den Aufgaben des Maklers (u.a. regelmäßig über den Vermarktungszustand zu berichten) und eine Vertragslaufzeit von in der Regel 3 bis 6 Monate. Auch muss auf die Maklerprovision geachtet werden, die in der Regel vollständig vom Käufer übernommen wird.